Własność ziemi
autor: Kamila Juśkiewicz
Niewątpliwie, do jednych z najmilszych momentów w życiu należy ten, gdy osobiście składa się podpis pod aktem notarialnym stwierdzającym nabycie nieruchomości na własność. Dzisiaj taki moment pojawia się w życiu większości z nas, ale jeszcze nie tak dawno temu właścicielami ziemskimi mogli zostać tylko niektórzy, jedynie najbogatsi i szlachetnie urodzeni. Dopiero w 1864 roku na terenie Królestwa Polskiego został wydany ukaz carski o uwłaszczeniu chłopów. Pora opowiedzieć o tym, jak wyglądała historyczna droga do obecnej własności ziemskiej na naszym terenie (terenie rolnym). Opowiem w skrócie, prezentując uproszczone kompendium wiedzy na temat dawnych dokumentów, które wciąż wykorzystujemy do regulacji stanów prawnych naszych nieruchomości.
Uwłaszczenie chłopów i tabele likwidacyjne
Do połowy XIX wieku mieliśmy jedynie wielkie własności ziemskie skupione w tzw. dobrach (dobra kałuszyńskie, kuflewskie itp.). Zwykli mieszkańcy wsi nie mieli nic, a za możliwość uprawiania kawałka roli musieli świadczyć pańszczyznę. Byli po prostu niewolnikami swojego pana.
W latach 50. XIX wieku rozpoczęto prace w zakresie urządzania wsi – przymiarki do uwłaszczenia. Prace polegały na wykonaniu pomiarów geodezyjnych i wytyczeniu 30-morgowych osad (ok. 17 ha), które miały zostać nadane chłopom na zasadzie odpłatnej, wieczystej dzierżawy. Tak ukształtowane zostały układy zabudowań większości naszych wsi (tzw. ulicówek): m.in. Grodzisk, Guzew, Rudka, Lubomin, Sokolnik, Trojanów, Mała Wieś, Sokolnik, Topór.
W 1864 roku został wydany ukaz carski o uwłaszczeniu chłopów. Ukaz miał między innymi uciszyć nastroje społeczne i wbić gwóźdź do trumny powstania styczniowego. W wyniku reformy uwłaszczeniowej wieczyste dzierżawy zostały zamienione na własności. Podstawą nabycia ziemi na własność był zapis w tzw. tabeli likwidacyjnej sporządzanej dla każdej wsi oddzielnie. Zapis zawierał imię i nazwisko właściciela, nr porządkowy osady (odpowiednik dzisiejszej działki ewidencyjnej), powierzchnię z określeniem rodzajów gruntów oraz należność tytułem odszkodowania dla dotychczasowego właściciela. Tabele likwidacyjne powstawały w 1866 roku a w 1868 roku zostały zrealizowane poprzez odpowiednie wpisy do ksiąg hipotecznych.
Ciekawostka: Na skutek reformy uwłaszczeniowej majątek Kuflew uległ zmniejszeniu o 8086 morgów i 194 prętów (około 4,5 tys. ha). Formalności zostały dopełnione w 1868 r. Na podstawie sporządzonych tabel likwidacyjnych i aktów wypłat z 24 czerwca (6 lipca) i 27 lipca (8 sierpnia) 1868 r. z dóbr Kuflew zostały skreślone następujące grunty z wsi: Kuflew (morgów 1108 prętów 198), Lubomin (mr.198 i pr. 295), Gójść (mr. 41 i pr. 264), Wola Paprotnia (mr. 419 i pr. 285), Topór (mr. 961 i pr. 61), Grodzisk (mr. 906 i pr. 132), Guzów (mr. 566 i pr. 88), Barania Ruda (mr. 21 i pr. 279), Jeziorek (mr. 25 i pr. 247), Skruda Dolna i Górna (mr. 199 i pr. 142), Rudka (mr. 306 i pr. 54), Wola Rafałowska (mr. 614 i pr. 84), Dąbrowa (mr. 485 i pr. 121), Sokolniki (mr. 615 i pr. 37), Trojanów (mr. 577 i pr. 237), Kołacz (mr. 242 i pr. 72), Mała Wieś (mr. 484 i pr. 296) (źródło: AP w Otwocku, zespól Hipoteka w Mińsku Mazowieckim, sygn. 52). Największe wydzielenie gruntów na cele uwłaszczeniowe dokonało się w obrębie wsi Kuflew – oficjalnie wtedy już nie miasta. W wyniku tego wydzielenia powstały nowe wsie: Huta Kuflewska, Podskwarne i Podciernie. W majątku Kuflew pozostały folwarki i osady młyńskie.
Z majątku Kałuszyn na skutek uwłaszczenia mieszkańców zostały wydzielone m.in.: Mrozy (mr. 323 i pr. 98), Wola Kałuska (mr. 345 i pr. 100), Semanowizna (mr. 153 i pr. 170).
Reformy rolne
W 1919 roku rozpoczęto wdrażanie reformy rolnej mającej na celu ukształtowanie ustroju rolnego Polski opartego na gospodarstwach stanowiących prywatną własność ich posiadaczy. W 1920 roku została uchwalona pierwsza ustawa o wdrażaniu reformy rolnej, kolejna pojawiła się w 1925 roku. Powstały Okręgowe Urzędy Ziemskie, które prowadziły przymusowy wykup majątków ziemskich, następnie ich parcelację i sprzedaż. Gminna Komisja Ziemska chciała przeznaczyć wszystkie folwarki z dóbr Kuflew (należące wówczas do Bronisława Szweycera) do parcelacji z uwagi na złe gospodarowanie, brak dostatecznego inwentarza żywego i brak wkładów pożytecznych. Okręgowa Komisja Ziemska już taka surowa nie była. Przymusową parcelacją objęto wtedy jedynie Gójszcz i Wydmysy (dzisiejsze Mrozy Południowe). W pierwszej kolejności przeprowadzono parcelację i sprzedaż Gójszcza. Wydmysy rozparcelowano w 1927 roku i rozpoczęto ich stopniową sprzedaż (powstały Mrozy Południowe). W okresie do wybuchu II wojny światowej rozparcelowano i sprzedano jeszcze m.in. folwark Liwiec, Guzew (dzisiaj nazywany Nowym Guzewem), Huta, Wieża, Nowa Rudka.
We wrześniu 1939 r. do majątku wkroczyli Niemcy. Rozgościli się nie tylko w kuflewskim dworze, ale podporządkowali sobie całą lokalną gospodarkę. Tak było do 1944 roku. W sierpniu 1944 nastąpiła na naszym terenie zmiana okupanta. Zaczęto wprowadzać rozwiązania zgodne z polityką bloku sowieckiego.
W dniu 26 października 1944 r na podstawie dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej majątek Kuflew w całości przeszedł na rzecz Skarbu Państwa. Wkrótce została powołana Gminna Komisja Reformy Rolnej, która podzieliła resztki ziem majątku Kuflew pomiędzy nabywców, to jest pomiędzy służbę folwarczną, małorolnych i średniorolnych. Projekt podziału gotowy był już w listopadzie 1944 r. Według wydanej w tej sprawie decyzji żadnych skarg na piśmie nie było. Powiatowy Urząd Ziemski w Mińsku Mazowieckim zatwierdził podział 28 lipca 1945 r. Rozdysponowano pierwotnie z majątku Kuflew 918,85 ha ziemi z przeznaczeniem dla 632 nabywców. Pozostawiono na cele specjalne, to jest publiczne 38 ha, w tym dwór z kompleksem stawów i otaczający go park. Ziemi o nieuregulowanym statusie, tzw. resztówek pozostało 3,35 ha. Jak się nie trudno domyślać, nikt wydanej decyzji w sprawie rozdysponowania majątku nie zaskarżył i decyzja stała się prawomocna. Co nie oznacza, że została w całości wykonana. Później ją zmieniano, gdyż jak twierdził urząd część nabywców wyjechała na tereny odzyskane, część się zrzekła a jeszcze inna część pozamieniała się między sobą. (źródło: AP w Siedlcach, zespół Hipoteka w Mińsku Mazowieckim, sygn. 1148) Warunkiem nabycia przydzielonych działek była spłata wyliczonych zobowiązań względem Skarbu Państwa, które zostały rozłożone na 10 lub 20 rat. Wbrew temu, co stwierdził urząd w wydanej przez siebie decyzji, sprawa reformy rolnej budziła ogromne kontrowersje w lokalnym społeczeństwie. Nie był to jednak czas, w którym pozwalano oficjalnie dyskutować. Skargi nawet jeśli były, to ich po prostu nie widziano a ten, kto się skarżył mógł nie dostać nawet tego, co mu przydzielono. W dniu 30 marca 1946 r. została wydana decyzja, na podstawie której, dokonano wpisów o własności nieruchomości w księgach hipotecznych.
Powojenny bałagan
Po II wojnie światowej panował duży bałagan w obrębie własności ziemskiej. Różne tytuły prawne do nieruchomości, umowy zbycia zawierane słownie lub na piśmie bez obecności notariusza (rejenta) wprowadzały zamieszanie. Problemem były również granice nieruchomości, które w dawnych umowach określane były opisowo z wykorzystaniem widocznych w krajobrazie obiektów. Na przykład odniesieniem dla określenia granicy nieruchomości była rzeka, która jak wiadomo potrafiła zmieniać swój bieg. Opisowe granice rodziły i wciąż rodzą mnóstwo konfliktów. Nie istniały spójne mapy katastralne umożliwiające jednoznaczną identyfikację nieruchomości i jej granic. Księgi wieczyste funkcjonowały, ale obowiązywała powszechna niechęć do ich zakładania i ujawniania swoich posiadłości. Spokojnie można było sprzedać swoją nieruchomość bez księgi wieczystej, co dzisiaj jest całkowicie niemożliwe. Nie ujawniano swoich majątków w księgach wieczystych, aby w ten sposób unikać płacenia podatków i świadczenia przymusowych dostaw. Obrót ziemią o ile występował, to odbywał się po cichu a w świetle ówczesnego prawa nieformalny posiadacz był tak samo ważny jak właściciel. Władze państwowe niewiele sobie z tego problemu robiły, bo własność indywidualna była wówczas wrogo postrzegana, liczył się kolektyw. Dopiero potrzeba większej ściągalności podatków spowodowała, że zdecydowano się uporządkować w końcu kwestie własnościowe.
Ewidencja gruntów
W 1955 roku sformułowano instytucję katastru gruntowego politycznie nazwaną ewidencją gruntów. Ewidencja gruntów miała stać się powszechna (czyli obowiązkowa), a dane z niej miały być podstawą wpisu do ksiąg wieczystych i określenia wymiaru podatku. Geodeci mieli odtąd pełne ręce roboty. W latach 60. XX wieku sporządzili mapy i dokonali zaewidencjonowania gruntów. Wykonane wtedy przez nich operaty wciąż są wykorzystywane w aktualnie prowadzonych pracach geodezyjnych, zwłaszcza przy wyjaśnianiu spornych granic.
Akty własności ziemi
26 października 1971 roku została uchwalona ustawa o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (ustawa uwłaszczeniowa), która miała ostatecznie uporządkować skomplikowane stosunki własnościowe. Ustawa była bezwzględna, nierzadko krzywdząca, ale przez to skuteczna. Na jej podstawie, w formie decyzji administracyjnej, od 4 listopada 1971 roku rozpoczęto wydawanie Aktów własności ziemi (AWZ) – dokumentów potwierdzających, że dana osoba jest właścicielem działki (uwłaszczenie z mocy prawa). Były to decyzje niemożliwe do unieważnienia i do dzisiaj stanowią podstawę zakładania ksiąg wieczystych lub wywodzenia swoich praw do nieruchomości. Akty własności ziemi były wydawane do 1982 przez Prezydia Rad Powiatowych. Kopie tych dokumentów znajdują się w powiatowym zasobie geodezyjnym.
Uzyskanie Aktu własności ziemi tylko na pozór było łatwe. Trzeba było spełnić kilka warunków. Przede wszystkim trzeba było gospodarować na ziemi samodzielnie albo przy pomocy członków swojej rodziny przez okres 5 lat poprzedzających wejście w życie ustawy. Jeżeli ktoś miał zatrudnienie w innym zawodzie lub był już emerytem i nie miał członków rodziny pracujących na roli, tracił ziemię. Przechodziła ona na własność państwa albo dzierżawców, a czasem nawet na sąsiada. W takich przypadkach również wydawane były decyzje, których nie można było podważyć. Podobnie nie można było podważyć decyzji o przekazaniu gospodarstw rolnych na własność państwa za emeryturę lub rentę wydawanych na podstawie ustawy z 1974 roku.
Ustawa uwłaszczeniowa została uchylona w 1982 roku i wtedy regulacją stanów prawnych zajęły się sądy. Od 1992 roku wprowadzono ustawowy zakaz weryfikacji decyzji wydanych w trybie ustawy uwłaszczeniowej.
Księgi wieczyste
Już w średniowieczu były rejestry, w których wskazywano komu przysługuje prawo własności ziemi. W Polsce przedrozbiorowej rejestry prowadzone były w sądach ziemskich, a od XVII w. w sądach grodzkich. W Królestwie Kongresowym w 1818 i 1825 roku wprowadzono 4-częściowe księgi hipoteczne. Zapisywano w nich oprócz prawa do nieruchomości wszelkie roszczenia i obciążenia wynikające z zaciąganych zobowiązań. Podobnie jak dzisiaj. W wykazach hipotecznych gromadzono wszystkie istotne dla nieruchomości dokumenty. Księgi prowadziły biura notariuszy. Księgi hipoteczne dóbr Kuflew i Kałuszyn częściowo możemy odnaleźć w Archiwum Państwowym w Otwocku a częściowo w Siedlcach (zespół: Hipoteka w Mińsku Mazowieckim). W Archiwum Państwowym w Siedlcach dodatkowo odnajdziemy księgi hipoteczne dla osad z naszych miejscowości (wydzielonych po 1864 roku), o ile ich dawni właściciele takie księgi zdecydowali się założyć. Nadmienię, że to bardzo ciekawa lektura i cenne źródło wiedzy historycznej.
Ustrój znanej nam współcześnie księgi wieczystej został określony w dekrecie z 1946 roku. W latach od 1964 do 1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne. Od 1991 roku prowadzą je wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. W 2015 roku wszystkie papierowe księgi wieczyste zostały zastąpione nowoczesnym systemem informatycznym a ich zapisy możemy na bieżąco przeglądać na ministerialnej stronie internetowej (pod warunkiem, że znamy numer księgi). Zapisy w księgach wieczystych są obecnie podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. W Polsce obowiązuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli to, co zapisane jest w księdze wieczystej jest ważniejsze od stanu rzeczywistego.
Postscriptum
Historia uczy nas, że prawo do posiadania ziemi, to przywilej i najcenniejsze dobro. Z powodu tego prawa narody walczą ze sobą i zabijają się nawzajem. Nie tylko narody. Przysłowiowa miedza naruszona na „trzy palce” potrafi skłócić ze sobą kolejne pokolenia sąsiadów, jak u Kargula i Pawlaka. I aż trudno uwierzyć w teorie głoszone przez ekonomistów, że w przyszłości nie będziemy posiadać własności a jedynie potrzebne nam dobra będziemy wypożyczać lub współdzielić. Ciekawe, czy tak będzie.
